Tenemos 21 liquidaciones mensuales de octubre de 2024 a julio de 2026 — 22 meses calendario, sin archivo de julio de 2025. Las cuentas cierran. Faltan explicaciones.
Esta es la liquidación de julio de 2026 de un lote, con expensas comunes incluidas — $961.263. Cada cuadrado representa un peso de cada cien. Tocá un color para seguirlo.
En pesos, esta liquidación casi se duplicó. La comparación en dólares muestra qué cambió. Tocá la tarjeta.
+98,6% en pesos en 22 meses calendario (21 liquidaciones; falta julio de 2025). La mayor parte es inflación.
Expensas + club subieron 18,3%, usando el tipo de cambio impreso en las liquidaciones.
Los impuestos. ARBA, más la tasa municipal, pasaron de USD 97 a USD 171 por mes — +77% después de inflación. Los impuestos crecieron mucho más que expensas + club.
Cada punto es uno de los 672 lotes. Los rojos son las 26 cuentas marcadas «En Abogados» — en manos de abogados. Juntas concentran la mayor parte de la deuda.
Deuda con el consorcio al cierre de julio de 2026 — 79% de toda una facturación mensual. La liquidación informa $386.299.355,92 de capital y $130.024.450,52 de intereses.
Lo que esto te cuesta todos los meses.
La categoría 14 suma $1.793.043,02 dividida por 672 lotes cobrados: aprox. $32.018,63 por lote por año. Este costo mensual de cobro se reparte entre 672 lotes cobrados, la misma base usada para el cargo fijo de trámites.
665 — lotes con expensas ordinarias cobradas ($220.790.640 ÷ $332.016).
672 — lotes con el cargo fijo de trámites ($12.096.000 ÷ $18.000).
La liquidación muestra 7 lots menos: 665 lotes de expensas ordinarias frente a
672 lotes con cargo fijo de trámites.
$1.793.043 por mes. Se iniciaron trece juicios — y los trece tienen vacío el campo «monto reclamado». El interés por mora es del 4% por mes (cerca del 60% anual), así que esta deuda crece mientras la financiás.
En esta página no aparece el nombre ni el número de lote de ningún deudor.
En julio de 2026 la categoría 7 registró $15.082.624,80 — unos $22.444 por lote, ~$181 millones al año. No es sólo un costo de procesamiento de pagos. La propia liquidación lo separa.
Categoría 7 · 3,07% del gasto del mes · liquidación de julio de 2026.
La separación que ya hace la liquidación.
El impuesto de la Ley 25.413 es un impuesto nacional sobre el dinero que entra y sale de una cuenta corriente bancaria. También se lo llama impuesto al cheque. Se aplica cuando la plata entra a la cuenta del consorcio y cuando sale. Por eso un mismo peso puede pagar más de una vez al pasar por distintas cuentas. La tasa legal es 0,6% sobre cada crédito y débito. El banco lo retiene automáticamente. Nadie en el barrio elige pagarlo.
El consorcio no tiene ingresos propios: se financia con los propietarios, así que todo lo que se cobra en su cuenta termina dentro de lo que pagan los lotes. En algunos casos, las transferencias entre cuentas del mismo titular pueden estar exentas. Las liquidaciones no muestran si todo este impuesto era inevitable. En simple: unos $6,6 millones de los ~$15 millones son el impuesto legal; unos $8,4 millones reflejan decisiones bancarias de la administración y hay que cotizarlos y explicarlos.
Casi todas las $8.449.811,05 corresponden al Banco Roela. Esto coincide con un servicio de cobranza que cobra un porcentaje del monto: el banco se queda con un porcentaje de cada peso cobrado. El tarifario SIRO publicado por Roela indica 3,90% + IVA (4,72%) (tarifario Ver.30, enero de 2026), así que el cargo crece con la plata recaudada, no sólo con la cantidad de pagos.
También hay un modelo de precios alternativo publicado: el débito directo cobra un fijo cuando se debita la cuenta de cada propietario, en vez de un porcentaje del monto. El tarifario publicado del Banco Galicia indica $45–70 por pago (marzo de 2025). Estos precios sirven de referencia para el contrato actual.
Si la comisión actual incluye servicios además de cobrar — mantenimiento de cuenta, cheques, gestión de mora o saldos — la comparación no es equivalente. Las liquidaciones no detallan qué incluye esos $8,45 millones.
Publicar el contrato de cobranza y su tasa de comisión, y cotizar una alternativa de débito directo con cargo fijo para el mismo mes.
Mismo barrio, mismo club, mismos deportes. Área 2 paga 56% más de impuesto inmobiliario provincial por lote que Área 8 porque los propietarios no tienen escritura ni partida individual, y la base imponible todavía incluye el terreno del golf.
Área 2: $186.473 por lote · Área 8: $119.399 por lote. En un año son exactamente $804.883,44 extra por lote de Área 2.
El club es legítimo. Los vecinos eligieron golf, pileta, tenis, pádel y gimnasio, y todos lo usamos. Lo injusto es la base imponible: sin partidas individuales, Área 2 sigue valuada sobre un terreno que incluye el golf, mientras el resto del barrio usa ese terreno sin compartir esa parte de ARBA.
Es un problema estructural que la administración puede resolver con fechas: un plan con compromisos de calendario para tres cosas:
1. Escrituras — ¿Cuándo las reciben los propietarios?
2. Partidas — ¿Cuándo tiene cada lote su propia partida?
3. Valuación del golf — ¿Cuándo dejamos de pagar la valuación del terreno del golf?
Julio de 2026. A dónde fue la plata — primero el panorama, después cada línea.
Un mes de gastos del barrio. La lista muestra a dónde fue la plata, línea por línea.
Cada línea, empezando por la menos explicada.
17 categories · $492.060.383,14 · coincide con la liquidación. Algunas líneas todavía necesitan una respuesta clara.
El club y el impuesto sacan casi el mismo monto de cada lote por mes. Uno viene con una lista. El otro no.
Los montos son casi iguales. Para el club hay una lista de lo que compra; para el impuesto, no.
$69.097 es una estimación. Aplica la parte impositiva general del barrio — 20,8% de sus gastos por $492.060.383,14 — a las expensas de $332.016 del propietario.
La Ley 25.413 cobra 0,6% cuando la plata entra a la cuenta del consorcio y 0,6% cuando sale. El mismo peso paga dos veces al pasar por el sistema: $6.632.813,75 en un solo mes.
Nadie en el barrio elige pagarlo. El banco lo retiene automáticamente.
Al lado: $8.449.811,05 en comisiones bancarias. Eso no es impuesto: es un acuerdo comercial y no se publicó su tarifario.
Uno es del Estado. El otro es un contrato que nadie nos mostró.
No estamos seguros. Son estimaciones, salvo donde el número está medido. Vale la pena intentarlo porque esto es lo que está en juego.
Eso es $804.883,44 al año, por lote. Esto está medido, no proyectado: es la diferencia entre dos áreas reales de este mismo barrio hoy.
Los lotes de Área 2 no tienen escritura ni partida individual. Siguen valuados sobre un terreno indiviso que incluye la valuación del golf.
La línea «Trámites y aprobaciones» ya incluye $16.159.400 por el anticipo de mensura, el estudio que produce esas partidas. Los propietarios ya pagan la solución y todavía no la recibieron.
Eso es $9.870,26 por lote por mes, $118.443 al año.
Las transferencias entre cuentas del mismo titular pueden estar exentas en algunos casos. No se sabe cuánto de esto calificaba y hace falta un contador.
Esto es un techo. Es muy probable que no se recupere todo.
Hoy el barrio paga un porcentaje de todo lo recaudado. El tarifario publicado de Roela es 3,90% + IVA. Por eso la comisión crece con el monto, no con la cantidad de pagos.
Puede no ser tan simple. La comisión actual puede incluir conciliación, varios canales de pago y gestión de mora. No se publicó el detalle. El débito directo también requiere autorización de cada propietario.
Este es el menos seguro de los tres.
En conjunto, esto representa aproximadamente $79.600-$89.500 por lote por mes: aprox. 8-9% de la liquidación.
Esto es una estimación. Nadie puede prometerlo. El tamaño de la diferencia justifica intentarlo.
Expensas mensuales publicadas en avisos de alquiler de barrios comparables de Zona Norte en 2026. Las nuestras — expensas más club — quedan en el medio.
A los propietarios se les cobran ARS 357.926 por lote por mes para ACSyDSS (julio de 2026, 665 lotes cobrados). El único comparable limpio de 2026 con cuota social de golf separada es Los Lagartos a ARS 400.000 (aviso de mayo de 2026). Barrio + club (ARS 689.942) queda por debajo de los paquetes publicados de Highland Park y Los Lagartos (aprox. ARS 1,0–1,4 millones). La mayoría publica totales combinados. En precio, estamos bien.
No pagamos de más. La pregunta es a dónde va la plata — y qué comprobantes lo pueden mostrar.
Estos avisos de alquiler de terceros no siempre tienen fecha y agrupan servicios de manera distinta. Tomalos como contexto aproximado, no como prueba.
Cada una trae el número de comprobante de la liquidación de julio de 2026. Tocá cualquier tarjeta.
Es una donación a Fundación Dignium para trabajo comunitario. El documento publicado por el propio barrio
lo describe como un "aporte voluntario… optativo" — un aporte voluntario y optativo; dice que se puede dar de baja avisando a la administración. Se cobra a 500 de los 672 lotes.
Algunos vecinos van a querer seguir aportando. El pago es una elección, y está bueno saberlo.
Si no querés hacerlo, el mail de abajo alcanza.
Documento del propio barrio →
→ atencion@administracionurbis.com.ar
Buenos Aires Province Ley 14.701, art. 8(f) permite acceder a la documentación respaldatoria. El art. 11 indica qué debe contener una liquidación. El art. 8(g) sanciona rechazar una auditoría. Un vecino que pregunta puede ser una molestia; cincuenta vecinos haciendo las mismas diez preguntas exigen una respuesta.
En febrero de 2026 vecinos de San Sebastián se manifestaron frente a la administración por irregularidades, deudas y ejecuciones. Se convocaron nuevas acciones para el viernes 21 de agosto a las 16 hs y el sábado 22 de agosto a las 15 hs, para pedir cuentas claras, frenar las subas, transparencia y respuestas.
La cuota propia del barrio está en línea con barrios comparables. Lo que creció fue el impuesto y sigue sin explicarse el manejo bancario. El pedido es cuentas claras.